Glosario urbanístico
Los términos que aparecen en la ficha urbanística de una parcela, explicados en una frase. Definiciones generales. Cada comunidad autónoma tiene su ley del suelo y algunos términos cambian de nombre o de alcance; la ficha de GeoVis usa siempre el término y la regulación del plan del municipio.
- Clasificación del suelo
- La división del término municipal que hace el plan general en clases de suelo —urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico—. La clase fija el régimen básico de derechos y deberes de la propiedad: si se puede edificar ya, si antes hay que urbanizar o si el suelo queda preservado de la urbanización.
- Calificación urbanística
- La asignación que hace el planeamiento de un uso y unas condiciones de edificación a cada zona del suelo: residencial, industrial, terciario, dotacional, zona verde… Normalmente se expresa con una clave u ordenanza de zona que remite a la normativa donde están sus parámetros.
- Edificabilidad
- La superficie máxima que se puede construir, expresada como un índice en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo (m²t/m²s) o como una superficie total. Multiplicada por la superficie de la parcela da el techo edificable.
- Ocupación
- El porcentaje máximo de la superficie de la parcela que puede cubrir la edificación en planta. Una ocupación del 70 % en una parcela de 400 m² permite una huella de hasta 280 m², sin perjuicio de retranqueos y fondos edificables.
- Altura máxima
- El límite de altura de la edificación, expresado en número de plantas, en metros o en ambos. La notación habitual PB+3 significa planta baja más tres plantas; los metros suelen medirse hasta la cara inferior del último forjado o hasta la cumbrera, según defina el plan.
- Suelo urbano consolidado
- La categoría del suelo urbano que ya cuenta con los servicios urbanísticos exigidos —acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica— y en la que se puede edificar directamente con licencia, cumpliendo la ordenanza de su zona.
- Suelo no urbanizable o rústico
- El suelo que el plan preserva de la urbanización, por sus valores (ambientales, paisajísticos, agrícolas, culturales) o por riesgos, o porque no es necesario para el desarrollo urbano. En él solo caben los usos que la ley y el plan permiten expresamente, a menudo con autorización previa.
- Ordenanza de zona
- El conjunto de condiciones de uso y de edificación que el plan aplica a todas las parcelas de una misma zona: usos permitidos, parcela mínima, edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos y tipología. Se identifica con una clave o un nombre propio de cada plan.
- Unidad de ejecución
- El ámbito que delimita el planeamiento para gestionar conjuntamente la urbanización y el reparto equitativo de beneficios y cargas entre los propietarios. Mientras no se gestiona —por compensación, cooperación u otro sistema—, las parcelas incluidas normalmente no pueden edificarse por sí solas.
- Sector
- El ámbito de suelo urbanizable, o de suelo urbano no consolidado en algunas leyes, que se ordena en detalle mediante un plan parcial. El plan general fija para cada sector sus usos globales, su edificabilidad o aprovechamiento y sus reservas para dotaciones.
- Plan general (PGOU)
- El instrumento de ordenación integral de un municipio: clasifica el suelo, define la estructura general del territorio y establece la ordenación de detalle del suelo urbano. En municipios pequeños su papel lo cumplen las normas subsidiarias o las normas urbanísticas municipales.
- Modificación puntual
- Un cambio aprobado sobre una parte concreta del plan general —una zona, una ordenanza, un artículo— sin revisarlo entero. Desde su entrada en vigor sustituye, en su ámbito, a lo que decía el texto original del plan.
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